1.信阳书近期出台政策简析
2011年3月份,信阳市房管局中心出台四项措施加强市场监管。
2011年上半年,信阳市房地产市场调控的重点在于进一步规范商品房交易流通环节,特别是预售环节的监督力度。预计今年下半年至明年上半年期间,信阳房地产市场对于房价调控的意愿不强,以“限价”代替“限购”份可能性有所增加。
其次,规范商品房交易过程中信息公开化程度越来越高,商品房预售也将越加规范和制度化。2011年下半年信阳市住房个人信息系统进一步完善,特别是二手房交易市场的信息建设和监管方面信息化的程度越来越高,信阳二手房市场的规范发展必将进一步带动信阳市二手房市场的活跃发展
2.土地市场供求及价格分析
受信阳市2009年“中国十大宜居城市”排名的直接影响,自2010年开始,信阳市商品住宅用地成交量激增,对比《信阳市住房建设规划(2008-2012)》和最新公布的《信阳市市本级2011年度国有建设用地供应计划》可知,2011年,信阳市商住用地预计投放面积2474.37亩。较《住房建设规划》预计投放1665亩实际多出809.37亩,基本与2010年成交土地面积持平。
对比2009年浉河区成交商品房用地面积可知,2011年上半年浉河区商品房用地单宗成交量已经超出了2010年全年的商品房用地成交量:郑州房地产企业的前三甲正商置业拿地五星路三里棚地块315.46亩,预计未来浉河南岸五星路及鸡公山区域将成为信阳市新的开发热点。
综合最新公布的信阳本市2011年城建用地供应计划可知预计信阳市下半年土地市场价格将会稳中有升,继续维持小幅快跑的上涨走势:在土地招拍挂形式方面,结合最新出台的国土部指导意见,预计将会有新的土地出让方式出现,但整体仍旧会维持传统的价高者得的招拍挂制度。
1.宏观经济持续增长,房地产发展预期良好
2010年,信阳市国内生产总值和固定资产投资均突破1000亿元,分别达到1092.23亿元和1031.46亿元,同比分别上涨12.02%和20.19%,持续增长的GDP和固定资产投资,为信阳房地产市场的发展提供了良好的经济发展环境。2011年下半年,信阳固定资产投资411.76亿元,同比增长25.8%。
人均可支配收入连年增长,社会消费品零售总额不断增加。为信阳房地产市场的发展提供了一个良好的市场发展环境。
2.房地产投资高速运行,施竣工面积不断增加
自2006年开始。信阳市房地产开发投资额持续年均近30%的高速运行态势,2010年,信阳市房地产开发投资额136.08亿元,同比上涨20.95%,增速同比回落8.77个百分点。
2011年上半年,信阳市房地产开发投资额67.62亿元,同比增长21.4%。 2008年起,信阳市商品房施工面积连续三年保持在1000万平方米的开发量,2010年更是达到1458.54万平方米。开发量同比上涨34.42%。 2010年信阳市商品房竣工面积520.54平方米,同比上涨16.14%。
竣工面积的不断增加,一方面反映出信阳作为一个宜居型区域中心城市房地产市场的巨大潜力,另一方面反映出信阳市近两年房地产市场逐步走出本地化供应,转向宜居型旅游度假供应为主的发展趋势。
3.销售面积平稳增长,凸显宜居城市定位带来的聚集效应
2010年信阳市商品房销售额82.12亿元,较2009年同比上涨17.69%,2010年信阳市商品房销售面积突破400万平方米,达到400.74万平方米,较2009年同比上涨8.79%,增速较09年同期回落33.89个百分点。
据不完全统计,2011年上半年,信阳市成交商品房8140套,成交面积66.15万平方米,成交金额32.52亿。销售额的攀升,销售面积的不断增加,都反映出信阳房地产市场发展的良好预期。
据近期走访楼盘情况,信阳市房地产市场消费群体中,外地人购房的比例基本都维持在50-60%左右,客户组成主集中在信阳下辖的潢川,固始,光山等八县以及信阳周边的南阳,驻马店镇客户。凸显出信阳宜居城市定位带来的聚集效应。
4.商品房成交价格上涨态势明显,存量压力逐步显现
2011年1-7月份,信阳市成交商品房桃树9578套,成交面积81084万平方米,成交金额39.13亿元。分月度来看,2010年6月份至今,月均成交单价稳中有升,2011年7月份,信阳市商品房成交月均成交单价4216.78元/平方米,较同期房价2614.07元/平方米上涨61.31%,月均上涨幅度5.11%,从上表月度价格走势来看,2011年上半年的信阳房价走势较为平稳,而进入下半年区间之后,上涨态势明显。
预计伴随着下半年的新楼盘入市,以及老盘新推量的增加,信阳房地产市场价格将维持小不快跑的上涨态势,房地产市场销售量将受政策波及产生较大变动,总体销售面积较2010年基本持平。市场存量压力进一步增大,竞争越加激烈及促销活动增多。
浉河板块楼盘部分指标分析(一)
东方红大道沿线的怡和·名门广场,凤凰新世界等楼盘均价在4700-5000元/平方米,鸡公山大道沿线楼盘均价在3600-4100元/平方米,区域没中铁领秀城项目则凭借自身良好的教育配套和产品规划,销售均价达到4300元/平方米。就楼盘所处地理位置及市场存量来看。鸡公山大道沿线未来将成为区域开发热点,伴随着正商置业的拿地,区域居住价值愈加凸显。价格有进一步提升的可能。
2011年上半年,浉河区楼盘物业形态供应基本以高层,小高层为主,多层项目多集中在鸡公山大道沿线,浉河以北老城区则以高层项目为主。高层项目的楼层多设置在15-18层,28-32层。
浉河板块楼盘部分指标分析(二)
在户型面积设置方面,区域内两房两厅面积主要集中在90-100㎡,三房两厅面积主要集中在120-130㎡,伴随着住房单价的拉升,区域内也出现了一批例如苏荷公寓,盛弘·朗庭等以中小户型供应为主的楼盘。
在户型的创新设计方面,区域内目前只有宽景一品项目推出了较为创新的实惠户型,利用半封闭的阳台只计算一半面积的测绘法规,在不增加户型面积的同时,利用赠送面积的实惠提升项目产品性价比市场接受度也高。
伴随着区域高层,小高层项目的增多,框架剪力墙的建筑结构为高层和小高层项目提供了更多的户型创新的基础,相信未来市场创新型户型有望成为引领曲艺房价的新的拉升因素。
平桥板块楼盘部分指标分析(一)
平桥区楼盘主要集中于龙江大道及平中大道沿线。其中平中大道南段区域楼盘价格主要集中在3200-3600元/㎡,生活配套不足,周边厂矿较为密集成为了阻碍区域房地产市场发展的主要因素。龙江大道沿线楼盘除了欧洲故事,台北城上依靠自身规模优势和较为齐全的配套规划,价格高出区域住房价格之外,其余沿线楼盘价格主要集中在3200-3300元/㎡。
从调研区域楼盘物业形态供应情况来看,区域内住宅物业形态正由多层供应为主逐步转向小高层住宅供应为主。高层住宅供应较为稀缺,主要原因是工业为主的区域发展定位,住宅规划容积率低,基础设施配套相对不完善所致。
在物业形态选择上面,除去欧洲故事、台北城上城物业形态较为丰富之外,区域没楼盘在整体规划布局上存在一定的同质化竞争,物业形态相对单一一定程度上也成为阻碍区域楼盘价格提升的因素之一。
平桥板块楼盘部分指标分析(二)
对比浉河区户型面积的设置可以看出,平桥区内楼盘虽然同样的两房集中在90-100㎡,三房户型主要集中在120-130㎡,但是两房,三房面积段设置过于集中且单一的情况明显,一方面反映出区域房地产开发水平有待提高,另一方面牧野反映出区域内居住群体较为单一。 受制于区域工业发展为主的定位,房价却是信阳市最低的区域。
羊山板块楼盘部分指标分析(一)
羊山新区作为信阳市重点发展的新城区,其住宅价格一直都是信阳市住宅的标杆和领头羊,特别是集中于新七大道沿线的恒大名都,东方今典—恒大名都均价6500元/㎡,东方今典7000元/㎡,成为引领信阳市房价的发动机。根据调研的情况来看,未来供应仍旧集中在新六大街沿线,新七大道沿线。特别是新六大街沿线,伴随着区域配套和居住氛围日渐成熟,沿线楼盘价格已经跳涨至4000元/㎡,较去年同期相比价格上涨态势明显,但上涨动力不足。
羊山新区政务区的规划,一定程度上,区域房地产市场形态相对其他区域较为丰富,酒店式公寓,办公写字楼,大型商业项目,花园洋房,多层住宅,小高层,高层住宅形式不一,多是高端项目的定位,竞争较为激烈。由于其良好的基础市政配置及未来发展预期,一直是信阳市周边县镇信阳置业购房的首选区域。
羊山板块楼盘部分指标分析(二)
羊山新区楼盘两房两厅面积主要集中在80-90㎡,三房两厅主要集中在120-130㎡,同时,区域内大面积四房,五房户型较为集中,主要是与区域楼盘高端项目定位有关。
从2010年信阳市土地供应比例来看,该区域未来仍将书高端住宅市场的主要供应区域。

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